大多数消费者似乎都没有耐心认真了解在加拿大买房的全部流程，也可能是介绍买房流程的各种版本和说法太多，消费者无所适从，总之，根据笔者的经验，来申请按揭贷款时，95%者消费者都不了解下一步该做什么，也不清楚如果银行批准了贷款或拒绝了贷款之后该怎么办。最近网上的两则房屋买卖交割前无法落实贷款实例引起了很多消费者的关注。下面介绍一下，从申请按揭贷款到交接房产期间需要注意哪些事项，以及如何最大限度地消除房产交易过程中的紧张感。
笔者在北美和中国都从事银行工作，从审批贷款的角度来看，北美的逻辑与中国大陆完全相反。在中国，申请人在提出贷款申请的同时，要提供很多证明文件，在银行批准贷款之前，借款人就需要证明自己的借款能力。也就是说，中国的银行，在面对申请人时，什么都不相信，所以你要先证明给我看。在北美则不同，除了一些固守自己授信审批手续的外资银行外，大多数加拿大商业银行只凭客户所述的申请资料，以及信用记录就做出贷款决策，如果借款人在放款之前无法证明申请时所述的内容，银行则拒绝放款。很多大陆来的移民不了解这种授信文化，认为银行批准了贷款就一定会借到钱，这种想法经常让借款人猝不及防，甚至最终无法完成买房交易，以至于损失买房保证金。
银行批准了按揭贷款，但却不放款，那银行的批复还有什么意义呢？很多消费者因为拿到了银行的批准之后，才取消了买房条件。而取消条件意味着不能因为无法得到贷款而取消买房交易，并退回保证金。什么时候才能知道银行能否如约放款呢？
正如我们刚才介绍的，加拿大的按揭贷款流程分为三步：审批，验证和放款。如果借款人如实填写借款申请书，认真阅读银行批复文件，及时提供银行所要求的文件，绝大多数贷款是可以如期发放的。华人借款人出问题较多的环节包括：首付款来源不符合加拿大金融机构的要求；收入证明文件无法支持申请表中所述收入；抢offer造成的买价高于银行评估价；房屋结构存在非法改建；遇到不负责任的律师，交接前产权不清洁，无法移交产权；被不良贷款中间人诓骗。。。
从申请人提交按揭贷款申请到获得银行批复，正常情况下需要一到两个工作日。如果遇到特殊情况，如，信用记录张冠李戴，或调不出信用记录，则需要更长时间。很多消费者问：办理银行按揭贷款需要多长时间？这个问题很难回答，如果是全部完成贷款手续，则包括了从审批到验证文件两个过程。银行用于审批的时间其实非常短。但验证文件的时间要看情况而定。
所有银行的批复都是带条件的。只有借款人通过了验证程序，并满足了银行的所有条件，才会最终得到贷款。银行需要验证的主要内容包括以下四方面：
1.
房价：银行通过独立第三方评估房价
2.
收入：通过验证收入证明来确定借款人偿债能力
3.
首付款：款项来源合法，资金足够完成买房交易
4.
新移民或非居民身份（适用于新移民项目）
只有贷款文件送到房产交接律师的手中，银行的贷款才算通过了验证程序。在这个过程中，银行为了验证借款人在提出申请时所述的个人资料，有可能会不断地索要相关资料，直到满意为止。
银行通知借款人的指定律师，银行已经正式同意放款时，整个交接工作基本上可以告一段落了。余下的工作要由交接律师来完成。通常情况下，银行会指示律师验证房屋火险、见证签署借款文件、注册按揭抵押等一系列工作。律师在收到银行指示后，除了完成银行指示中的条件，最重要的是保证产权完整，不要将原来房主的债务转到借款人身上，还要算出调整费，并通知借款人将首付款的余额补足。
很多消费者不明白，为什么银行有的时候在最后时刻说贷款不批或借款人不符合条件，害的借款人夜不能寐，甚至无法完成买房交易，损失买房定金。最近两个华人网上社区有网友发帖一个是“求救”，一个是“揭发骗子”。起因都是在最后时刻，经纪人告知借款人由于种种原因贷款机构不能放款，要求借款人接受高利率或支付手续费。在实际生活中，这样的案例比网上披露的要多。很多消费者自认倒霉，吃一堑长一智，没有披露而已。华人消费者如果想避免这样的情况发生在自己身上，最好直接接触1.-2家银行，搞清楚银行的真实要求，避免中间人起负作用，并了解以下常识，尽量避免不必要的潜在风险：
1.
房屋贷款中介是不应该收费的，经纪人的佣金由贷款机构支付，如果发现有收费现象，最好敬而远之。
2.
不要被低利率迷惑，如果银行给出P-0.6%的利率，则一定有人打出P-0.8%的广告，吃亏上当的消费者一定都是贪小便宜的人。
3.
借款人签署的借款文件都是与银行之间的订立的合约，无论中间人承诺什么利率，都要以银行的文件为准。“我们和银行关系很好，最后一定能给你拿到xx%”既然和银行关系好，当初就应该拿到承诺的利率。假如你相信了对方的此类说辞，最后受骗一点都不奇怪。
4.
从审批到验证文件，要紧密配合贷款机构的要求，最好在交接前10内指示律师，否则就丧失了寻找其他贷款途径的机会。
5.
加拿大的RBC皇家银行，CIBC帝国商业银行，BMO满地可银行，HSBC汇丰银行，均不接受贷款经纪人的代理。借款人如果希望了解上述银行的产品和利率需要咨询银行工作人员。贷款经纪人所谓的“货比三家”主要是指TD道明银行，Scotiabank丰业银行，National Bank国民银行，以及其他中小银行或非银行金融机构。建议消费者至少亲自找1-2家银行面谈自己的贷款需求，从而减少中间环节，最大限度降低无法交接的潜在风险。
总之，买房前做好必要的功课是避免交易失败的前提条件。亲自找银行是最稳妥的捷径，银行的文件一天不到律师行，就意味着依然有潜在的交易风险。贷款利率是银行给出的，不是中间人，吃亏上当的消费者要么是被身边的“朋友”推荐的“朋友”害的，要么是被“低利率”害的。一位网友的留言很有趣：“贷款都是银行贷…你还找个中间人…明显找骗嘛”笔者非常理解华人消费者不断追求“低利率”的努力，但不能谁的话都信。低利率没拿到，反而赔上时间、精力，甚至是“小费”的事不是没有。给广大华人消费者一句忠告：为了避免房产交接前的惊心动魄，至少找一个大银行保证你能交接地产交易，再去找“低利率”也不迟。按揭贷款不能按时发放的风险是大多数消费者无法承受的，最好不要为了蝇头小利去冒险。30万元的贷款，25年还款期，P-0.75%和P-0.7%之间的利息支出5年仅相差706元，平均每年59元。如果无法按时交接，损失的却是买房保证金。
加拿大 BC省 Surrey 素里：爱素里 Surrey » 从审批到放款如何避免惊心动魄 加拿大房屋贷款经验谈
