近几年,加拿大由于被迫跟随美国的超低利率,以及其他一些原因,使得房价飞涨。被多家国际金融机构(如国际货币基金组织、经合组织等)按照房价收入比、租售比等国际标准,判定为全球房价泡沫的最大国(注意:中国房价不在评估之列)。特别是德意志银行去年底评估,加拿大的房屋市场被严重高估,高估值为房价的60%!
结果,越来越多的海外企业,由于成本过高而撤出加拿大(房地产价格的提高推高了企业成本);一般的中小企业,经营也日渐艰难,为保持竞争力,使得加拿大的失业率不断提升;同时,加拿大人由于贷款买高价房,而使得债台高筑,债务水平屡创新高!
目前,加拿大人的收入债务比(Income Debt Ratio,简称负债率)高达167%!几乎全球第一!(中国没有这方面的统计数字)请注意,美国人负债率的历史最高点出现在次贷危机爆发之前,“也不过”147%;而美国联邦政府的负债率“更只有”100%,已经使得美国政府市场经常停摆了!相比之下,加拿大人的负债率简直令人胆战心惊!
尽管国际金融机构从两年前就一直在提醒,加拿大房价将会出现调整,但由于富裕的新移民不断涌入,超低的贷款利率依然持续等因素,使得加拿大房价,特别是在一些大城市,依然高企。近日出炉的一项民意调查显示:34%的加拿大人受访者依然愿意竞购房产,这个数字比去年同期多21%。各大中城市中,最高的是多伦多,为44%,其次是温哥华,为41%。
目前,加拿大央行陷入两难。要是再不提高利率,房价将会继续上升、失业率将会继续上升、债务也将会继续上升,那将出现几年前类似美国的金融危机;而如果提高利率的话,将挤破房价泡沫,在短期内也将出现金融危机。
数字对比最能看清问题了。让我们来看看北美的20个顶级市场吧。在和美国大城市的房价相比之后,你非但会对有多少加拿大城市进入前10而感到惊讶,更也可以感觉到加拿大的楼市过热到什么程度了!(请注意,1、加拿大大城市居民的平均收入远低于美国大城市居民的平均收入;2、下面是整栋房子的价格,在北美,所谓房子,一般是指独栋的房子,也就是别墅,一般总面积在200平方米以上……)
1、加拿大温哥华平均房价:733335美元
2、美国旧金山平均住房价格:682410美元
3、美国圣地亚哥平均住房价格:476790美元
4、加拿大多伦多平均房价:475206美元(我目前居住的城市)
5、美国洛杉矶平均房价:423900美元
6、加拿大卡尔加里的平均房价:400000美元
7、美国纽约市平均房价:386300美元(我曾经前后居住过十六七年的城市)
8、美国波士顿的平均住宅价格:371300美元
9、美国华盛顿平均住房价格:368000美元
10、美国西雅图平均住房价格:344400美元
11、加拿大首都渥太华的平均住房价格:314080美元
12、加拿大埃德蒙顿平均住房价格:310058美元
13、加拿大蒙特利尔平均住房价格:287341美元
14、美国丹佛平均住房价格:279300美元
15、美国迈阿密平均住房价格:254900美元
16、美国芝加哥商品住宅平均价格:187100美元
17、美国休斯顿平均住房价格:182300美元
18、美国达拉斯平均住房价格:173900美元
19、美国奥兰多平均住房价格:165800美元
20、美国克利夫兰平均住宅价格:112800美元(我最早到美国留学的城市)
顺便提一下多伦多所在的安省,据Fraser Institute(Fraser研究院)发表了一个美国加州及加拿大安省的债务比较的报告:从2008年起,加州一直是持债务最高的“模范生”,许多城镇都破产。可是,与安省过去这五六年的债务累计一比,真可说是小巫见大巫,因加州的债务是1,448亿美元,而安省却是2,675亿美元,近二倍!而且,加州人口还远多于安省,以平均个人国内生产总值来评估,安省的债务比加州高出五倍!这就是高房价制约了实体经济的发展,拖累了税收的结果!
而加币近期的大跌,好似雪上加霜,整个加拿大金融危机似乎可见端倪了。而究竟会出现什么样的状况,拭目以待吧。
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